Московский регион в следующем году обещает стать лидером по объемам складского строительства
Прошедший год стал переломным в развитии рынка складской недвижимости Москвы и Подмосковья. Эксперты связывают это с увеличением активности девелоперов, в связи с чем в 2005 году началась реализация сразу нескольких масштабных складских проектов ("Крекшино", "Ленинградский терминал", "Пушкино"), площадью более 200 тыс. кв. м. каждый. Кроме того, рынком заинтересовались крупные международные фонды, один из которых, Raven Russia Limited, объявил о планах инвестирования $850 млн в складскую недвижимость Москвоского региона и уже приобрел три крупных складских комплекса. Тем не менее, несмотря на значительное увеличение объемов складских площадей, их дефицит до сих пор ощутим.
Складское начало
По данным компании Swiss Realty, объем нового строительства высококачественных складских помещений классов А и В в 2005 году составил примерно 320 тыс. кв. м, что оказалось существенно ниже прогнозируемой величины. Тем не менее ни один из крупных проектов (около 100 тыс. кв. м и более), заявленных к выходу в 2005 году, так и не был введен в эксплуатацию полностью. Общий объем предложения профессиональных складских помещений классов А и В в Московском регионе по-прежнему остается на невысоком уровне и составляет менее 45% от общего предложения складских помещений, при этом на класс А в настоящий момент приходится не более 750 тыс. кв. м.
По словам руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, наибольшее количество складских комплексов, как существующих, так и строящихся, сосредоточено на северо-западном направлении. Это объясняется близостью международного аэропорта Шереметьево и большими объемами грузоперевозок, идущими с севера страны и из Европы. "Западное направление пользуется популярностью в связи с расширением Киевского шоссе и реконструкцией аэропорта Внуково (около 20% строящихся складских площадей расположены вблизи Минского и Киевского шоссе.- Blackwood).
Кроме того, большой популярностью у девелоперов пользуется и южное направление, так как именно со этой стороны идет основной транспортный грузовой поток из регионов России, а также растет популярность аэропорта Домодедово",- добавляет Михаил Гец.
По данным компании Prime City Properties, площадь высококачественных складских помещений сегодня составляет 1,8 млн кв. м, однако в связи с приходом на потребительский рынок России новых крупных игроков спрос на достойного качества склады возрастает. Тем не менее в связи с недостатком предложения дефицит высококачественных складских помещений сохраняется, следовательно арендаторы оказываются в ситуации ограниченного выбора. "Особенно остро эта проблема стояла еще два-три года назад, но в 2005 году наметилось улучшение ситуации: постепенно увеличивается строительная активность девелоперов, у арендаторов появляется возможность сравнивать качество проектов",- говорит директор по развитию компании Prime City Properties Роман Чепцов.
Кроме того, в 2005 году увеличилась доля договоров предварительной аренды и обозначилась тенденция к увеличению сроков арендных договоров. "Если раньше большинство договоров заключалось на три-пять лет, то сейчас - на восемь-десять.
Так, в строящемся терминале на Лениградском шоссе на 30% площадей уже заключены договоры аренды, а в комплексе "Томилино" (600 тыс. кв. м, Новорязанское шоссе, склады классов А и В) сетью универмагов "Фамилия"" подписаны два договора аренды на 16 тыс кв. м сроком на 10 лет",- рассказывает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.
"По состоянию на конец 2005 года уровень арендных ставок в классе А остановился на отметке $150-160 за квадратный метр в год, при этом стоимость аренды помещений более низкого качества составляет $110-130 за квадратный метр",- говорит начальник отдела коммерческой недвижимости компании Delta Realty Елена Жильская.
По словам Ильи Шершнева, спрос на высококачественные складские помещения в 2005 году продолжал оставаться стабильно высоким и превысил существующее предложение примерно в два раза. "Высоким спросом пользовались помещения площадью от 4 тыс. до 10 тыс. кв. м. Также следует отметить возрастающий спрос на гораздо большие площади - 10-30 тыс. кв. м",- резюмирует господин Шершнев. Основными арендаторами складских помещений по-прежнему выступают сети супермаркетов и гипермаркетов, магазины электроники, производители и логистические операторы. Однако, несмотря на обилие новых комплексов, количество вакантных площадей по сравнению с 2004 годом осталось неизменным и составило примерно 1-2%.
Инициативы новых игроков
Прошедший год стал переломным этапом в формировании цивилизованного рынка складской недвижимости. Впервые на рынке появилось сразу несколько крупных проектов строительства складских объектов. Эксперты отмечают начало реализации проектов "Ленинградский терминал" и "Логистический парк "Пушкино"", площадью более 200 тыс. кв. м.
каждый. Кроме того, в эксплуатацию был введен целый ряд крупных складских комплексов, в частности "Томилино" (30 тыс. кв. м), "Терминал Северный" (30 тыс. кв. м), первая очередь комплекса "Крекшино" (33 тыс. кв. м) и вторая очередь логистического терминала "Белая дача" (28 тыс. кв. м).
На фоне заметного роста активности девелоперов, рынок стал инвестиционно привлекательным и для институциональных инвесторов. В частности, в 2005 году был создан инвестиционный фонд Raven Russia Limited, учрежденный британской инвестиционно-девелоперской компанией Raven Mount (в планах компании - инвестирование $850 млн в рынок складской недвижимости Подмосковья).
В конце 2005-го фонд приобрел первую очередь логистического парка "Крекшино" и два складских комплекса общей площадью 41,6 тыс кв. м (на Дорожной улице и на Новорижском шоссе) у компании "Кулон" за $18,6 млн.
Сейчас фонд ведет переговоры о выкупе остальных складов компании "Кулон" общей площадью 180 тыс. кв. м. "Деятельность Raven Russia стала прецедентом - до этого времени таких сделок на рынке не совершалось",- резюмирует Михаил Гец. Кроме того, "Тройка Диалог" совместно с сингапурским государственным инвестиционным агентством Temasek Holdings Pte объявили о создании фонда прямых инвестиций Russia New Growth Fund (привлеченные средства составили около $150 млн), который будет осуществлять инвестиции в торговлю, логистику и телекоммуникационные компании.
Также эксперты отмечают, что новая девелоперская компания "Международное логистическое партнерство" (МЛП), созданная для реализации логистических проектов в России, уже реализует свой первый масштабный проект- "Ленинградский терминал" в 13 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, а металлургическая компания Coalco, в планах которой строительство 1 млн кв. м складов в Домодедовском районе Подмосковья, начала реализацию проекта "Белый парк".
Кроме того, в связи с дефицитом высококачественных складских помещений на рынке наметилась тенденция увеличения числа проектов по строительству складских и распределительных комплексов (10-30 тыс. кв. м) на основе built-to-suit компаниямипроизводителями и компаниями-поставщиками. "О своих проектах уже заявили такие компании, как "Пятерочка", "Ароматный мир", "Ростик групп", пивоваренная компания "Балтика", "Евросеть" и другие",- говорит руководитель группы аналитики рынка офисной и складской недвижимости Colliers International Регина Лочмеле.
Рост объема продаж
Эксперты отмечают, что уже в ближайшей перспективе следует ожидать повышения требований арендаторов к качеству складских помещений, увеличение спроса в сегменте складов класса А и рост количества запросов на складские помещения в районах концентрации крупных торговых комплексов.
По словам директора департамента индустриальной недвижимости Penny Lane Realty Игоря Казимова, в ближайшее время торговые операторы в большей степени будут пользоваться услугами логистических компаний (не аренда склада, а ответственное хранение), а некоторые предпочтут обеспечить свои потребности собственными складскими помещениями. "Однако несмотря на это рынок аренды складских помещений заметно вырастет",- прогнозирует Игорь Казимов. "Значительные объемы нового строительства приведут к избыточному предложению, а следовательно, снижению ставок аренды на наиболее популярных у девелоперов направлениях",- добавляет Михаил Гец. По его словам, в ближайшие два-три года вероятно возникновение сегментации рынка, при которой более существенную роль будут играть местоположение склада и его класс.
Кроме того, объем складских помещений, предлагаемых на продажу, вырастет по сравнению с сегодняшним днем, когда продажа высококачественных складских объектов- практически единичные случаи.
"В развитии рынка складской недвижимости прослеживается тенденция улучшения общеэкономической ситуации в России. Ведь увеличение объемов строительства складских комплексов и приход на этот рынок новых западных и российских девелоперов напрямую зависит от того, будут ли в России развиваться торговые и производственные отношения",- подчеркивает Михаил Гец.
ОСНОВНЫЕ СОБЫТИЯ НА РЫНКЕ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В 2005 ГОДУ
Подписано соглашение о передаче складских помещений компании Кулон , находящихся на улице Дорожной и Новорижском шоссе, институциональным инвесторам из Raven Russia Limited.
Инвестиционная компания Coalco заявила о планах в течение семи лет построить 1 млн кв. м складов в Подмосковье. Citigroup Venture Capital приобрела блокирующий пакет акций компании НЛК.
Крупный западный инвестор Raven Russia Limited заявил о своих планах по инвестированию 500 млн фунтов в покупку и строительство складов в России.
Русская инвестиционная группа ( РИГрупп ) объявляла о строительстве складских комплексов общей площадью 300 тыс. кв. м в Чеховском, Истринском и Наро-Фоминском районах. В настоящий момент по этим проектам продолжаются согласования и работа с потенциальными арендаторами.
В 2005 году было заявлено о ряде крупных проектов, которые будут реализованы в течение ближайших пяти-шести лет: Евросклад инвест , включающий 20 складских комплексов класса А и В общей площадью более 1 млн кв. м (срок сдачи 2010 год), Чехов технопарк площадью 740 га (срок сдачи - 2010-2012 годы).
По данным Swiss Realty Group
Бизнес 23.01.06