Складской рынок стал лидером по инвестиционной привлекательности в секторе коммерческой недвижимости
Складской рынок стал лидером по инвестиционной привлекательности в секторе коммерческой недвижимости
За первое полугодие 2006 года складской рынок стал лидером по инвестиционной привлекательности в секторе коммерческой недвижимости. Впрочем, эксперты называют бурный рост рынка закономерным: реализация проекта здесь значительно менее затратна, чем в других сегментах. Кроме того, энергичное развитие складского сегмента вызвано и небывалой активностью в России западных фондов. Крупнейший из них, Raven Russia, с начала года уже заключил три масштабные сделки на общую сумму более $300 млн.
По уверениям экспертов рынка недвижимости, из всех направлений коммерческой недвижимости за последние полгода сегмент складской недвижимости в московском регионе прогрессирует наиболее активно.
"Складской рынок еще не является лидером по суммарным объемам инвестиционных сделок, однако уже занял первое место по динамике их роста",- говорит руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium Руслан Суворов. С начала года на рынке состоялось сразу несколько крупных сделок по купле-продаже, и был заявлен ряд новых крупных проектов.
По словам старшего аналитика Prime City Properties Антонины Лаировой, заметным событием стал выход на российский рынок австрийской группы C.R.E.D.O. с проектом крупного логистического парка в Ступинском районе (52 км от МКАД), площадь которого составит 110 тыс. кв. м. Кроме того, FM Logistic продала складской комплекс в Химках площадью 80 тыс. кв. м западному инвестфонду AIG European Real Estate Fund, а "Росевродевелопмент" продал 20% акций компании западному инвестфонду под управлением Moore Capital.
"Сейчас складской сегмент характеризуется беспрецедентной инвестиционной активностью. На рынке уже появились несколько фондов, желающих приобрести крупные доходные складские объекты",- отмечает Суворов. К слову, одним из крупнейших игроков московского региона уже стал британский фонд Raven Russia. В прошлом году Raven приобрел у компании "Кулон" два построенных складских комплекса общей площадью 41,6 тыс. кв. м: объекты на улице Дорожная (14 тыс. кв. м) и на Новорижском шоссе (27 тыс. кв. м) обошлись британцам в $18,6 млн.
А в этом году фонд выкупил у компании "Росевродевелопмент" первую очередь подмосковного логопарка "Крекшино", анонсировал соглашение с Avalon Group о финансировании строительства крупного складского комплекса (128 тыс.
кв. м) рядом с Санкт-Петербургом, а на днях заявил о планах строительства складского комплекса площадью 300 тыс. кв. м около Ногинска. Таким образом, только за первое полугодие британцы стали владельцами построенных или планируемых складских площадей на сумму более $300 млн. Более того, в связи с инвестиционной привлекательностью российского рынка в апреле этого года британский фонд заявил о планах увеличения объемов инвестиций в российскую недвижимость с $800 млн до $2 млрд.
Инвестиционная активность Raven
"Благодаря деятельности в России всего лишь одной компании - Raven Russia - можно сделать вывод о том, что складской рынок сейчас обладает наибольшей инвестиционной привлекательностью среди других секторов коммерческой недвижимости и притягивает основные денежные средства",- рассуждает старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Иван Вашурин. "Деятельность британцев в России вызвала настоящий инвестиционный бум в складском сегменте",- соглашается Антонина Лаирова.
Происходит это сразу по нескольким причинам.
Прежде всего, сегодня складской сектор недвижимости обладает наибольшим предложением хорошего качественного инвестиционного продукта по сравнению с офисным и торговым секторами, где предложение объектов на продажу пока очень ограничено, несмотря на активное развитие рынка.
Кроме того, складской сектор недвижимости наиболее предсказуем и, как следствие, менее рискован. В частности, строительство склада даже самого высокого класса является гораздо более простой и дешевой задачей, чем строительство офисного центра класса A в черте города. К тому же земля под складскими проектами, расположенными вне Москвы, обычно находится в собственности, арендаторы складов готовы заключать долгосрочные договоры аренды сроком до десяти лет. "Все это позволяет отнести инвестиционные вложения в складской сектор недвижимости к наименее рисковым. Это не значит, что другие секторы недвижимости не пользуются спросом. Просто сегодня инвестиционные предложения на офисном и торговом рынках очень ограничены",- говорит Вашурин.
Действительно, оборот торговой недвижимости в первом полугодии был намного выше, чем складской. Достаточно привести лишь два примера: приобретение компанией Meinl European Land прав аренды в четырех торговых центрах Mall Gallery на сумму более $400 млн, а также продажа ТЦ "Европарк", по оценкам экспертов, за $150 млн. Объем только этих двух сделок превысил суммарный оборот по складам.
Рост ставок аренды
По данным Colliers International, в 2005 году ставки аренды на складские помещения стабилизировались на высоком уровне, составив в среднем $130-160 за квадратный метр в год (без НДС) для помещений, отвечающих международным стандартам. Арендные ставки на складские помещения более низкого качества находились в диапазоне $100-130 за квадратный метр в год (без НДС). По словам руководителя департамента индустриальной недвижимости и землепромышленности Penny Lane Realty Игоря Казимова, за последние полгода эти цифры увеличились на 10%. "В рамках triple net (чистая арендная ставка, без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС.- "Бизнес") стоимость аренды иногда уже достигает $130 за квадратный метр",- говорит Казимов. По данным компании Knight Frank, сегодня арендная ставка варьируется в пределах $110-130 за квадратный метр в год для помещений класса A и $90-110 за квадратный метр для класса B. "В то же время ожидается заметное увеличение расходов на услуги по эксплуатации зданий и коммунальные платежи, которые также входят в состав арендной платы. Сейчас на рынке все больше примеров, когда крупные якорные арендаторы высококлассных складских комплексов получают возможность арендовать помещения по ставке ниже рыночной",- отметили в компании. Связано это с высокой активностью логистических операторов. Впрочем, если прошедший год стал рекордным по количеству и объему заключенных сделок логистическими компаниями на рынке складской недвижимости (на их долю пришлось 70% всех сделок по аренде складских площадей), в этом году тенденция получила свое дальнейшее развитие. "Рынок растет, на него выходят новые логистические операторы с Запада, а отечественные компании развиваются быстрыми темпами",- отмечает Казимов. По его словам, логистические операторы предпочитают брать в аренду не менее 10 тыс. кв. м складских площадей, что существенно влияет на их доминирующее положение на рынке.
Впрочем, несмотря на активное развитие складского сегмента рынка, дефицит качественных площадей по-прежнему сохраняется. По данным Penny Lane Realty, к концу года ожидается ввод в эксплуатацию сразу нескольких крупных объектов, которые уже полностью сданы в аренду. К их числу относятся "Ленинградский терминал" (200 тыс. кв. м), "Пушкино" и почти заполненный арендаторами "Крекшино". "Даже несмотря на стремительный инвестиционный рост, насыщение рынка предложением произойдет не ранее, чем через пять лет",- прогнозирует Игорь Казимов.
"Бизнес" (ИД "Секрет фирмы"); 29.06.06