14.05.09

Складам быть?

Ситуация в экономике вынудила замедлить темпы региональной экспансии сетевых девелоперов индустриальной недвижимости, таких как «Евразия логистик», Megalogix и Multinational Logistics Partnership (MLP). Порядка 20% проектов в сфере складской недвижимости могут быть отложены. Эксперты рынка предсказывают, что подобная картина продлится до середины 2010 года, прежде чем ситуация на рынке стабилизируется.

Еще полгода назад складских помещений не хватало, спрос на них в 1,5 раза превышал предложение. Договоры аренды подписывались задолго до завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. При этом доходность складских помещений в России была в два раза выше этого показателя по Европе – около 15%. Первые оттенки кризиса на рынке складов начали появляться уже в конце лета 2008-го, когда многие предприятия стали ощущать падение объемов продаж. И большая часть ключевых потребителей качественных складских площадей – логистических операторов и сетевых ретейлеров – начала пересматривать планы развития в России. Причина этого – сокращение грузопотоков в Россию, которое привело к уменьшению потребности арендаторов и в складских площадях, что в первую очередь отразилось на наполняемости складских комплексов. «По нашим данным, по итогам 2008 года средний уровень вакантных помещений в складских комплексах класса A составил более 25%, в комплексах класса B – менее 4%», – констатирует Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg.

Как считают участники рынка, прежде всего, будут завершены проекты высокой степени готовности (70–80%), на которые уже заключены контракты. Реализация проектов, прошедших точку невозврата, даже несмотря на неопределенность спроса также отменена не будет, считают эксперты. «Из-за уменьшающейся нормы прибыли в складском девелоперском бизнесе горизонт окупаемости которого находится в пределах 12–14 лет с действующей кризисной фазой неопределенности, сегодня вряд ли найдутся инвесторы-альтруисты. Вероятнее всего, будут реализованы крупные проекты «Евразии Логистик» в ряде городов, включая Москву. Наверное, завершат свои уже начатые проекты MLP, «РосЕвроДевелопмент» и Raven Russia. Возможно, продолжит финансирование своего логопарка компания Griffls на ЦКАД», – говорят в руководстве логистической группы SLG . В остальном многие девелоперы и инвесторы заморозят свои проекты до лучших времен, например до 2010-го, предполагаемого переломного года выхода России из кризиса. «Не все логистические операторы смогли выйти на запланированные мощности по обработке товаров, все крупные логисты, которые на слуху, имеют свободные площади или сдают в субаренду», – рассказывает Евгений Гриханов, генеральный директор IQ Property Management.

По мнению председателя совета директоров логистической группы SLG Владимира Елина, на сегодняшний день российские логистические компании столкнулись сразу с комплексом проблем. «Среди них – значительное падение потребления услуг 3PL–операторов практически по всем направлениям. Вторая сложность – это давление клиентов на логистических операторов в части снижения нормы доходности, с переводом большинства услуг в рублевый эквивалент. Третье – отсутствие возможности восстановления финансовых разрывов своей хозяйственной деятельности», – говорит В. Елин. По его словам, последняя трудность заключается в давлении на бюджет логистических операторов арендных платежей, зафиксированных, как правило, либо в долларах США, либо в евро, которые дополнительно уменьшают норму рентабельности.

В результате более 50% ранее снятых площадей сегодня пустует. «Это следствие того, что ожидания логистической компании по их заполнению не оправдались. Другая проблема – это то, что данные площади были арендованы в 2007–2008 гг., когда рынок был на стороне арендодателя, соответственно, договор аренды заключался на пике арендных ставок на долгие сроки и с очень жесткими условиями по досрочному расторжению договора», – отмечает Валентин Туртиа, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International.

В то же время в нынешних условиях арендаторы продолжат уходить с рынка. «В условиях кризиса большинство компаний стремятся минимизировать свои издержки. Поэтому владельцы складской недвижимости не застрахованы от того, что арендаторы, несмотря на возможные штрафные санкции расторгнут контракты и уйдут к арендодателям, предлагающим более низкие цены. Фактически арендаторы в настоящей ситуации находятся в более выигрышном положении, чем владельцы складов. Коммерческая активность на рынке упала, предложений же по аренде складских мощностей достаточно для удовлетворения спроса», – подчеркивает Дэвид Хесслер, директор службы обеспечения производства СНГ компании JTI.

В итоге грядущая альтернатива рынка – это снижение площади планируемых проектов. «Я полагаю, будущее за проектами индустриальных парков более широкого профиля либо за складскими комплексами, сочетающими в себе не только сухие склады, но и низкотемпературные, контейнерные и таможенные площадки», – рассуждает Н. Пашков.

Впрочем, несмотря на сегодняшнюю кризисную ситуацию участники логистического рынка видят и радужные перспективы складского сегмента. «Скорее всего, надо ориентироваться на 2011 год, именно тогда могут возникнуть тенденции к оживлению развития сектора складской недвижимости сначала в крупнейших городах России, таких как Москва и Санкт-Петербург, а затем постепенно в регионах, но с отставанием примерно на 2–3 года», – прогнозирует В. Елин.

РЖД-Партнер; 14.05.09