26.04.10

Складская недвижимость после кризиса. Московский регион

Автор: Владимир Елин , председатель совета директоров ЗАО «Smart Logistic Group», кандидат технических наук

Полтора года назад большинство финансовых моделей окупаемости складских проектов не учитывало ни потенциальных кризисов, ни значительной коррекции цен на складскую недвижимость. За образец брали Польшу, где под впечатлением прирастания Восточной Европы началось бурное строительство логопарков. Международные девелоперы уж очень оптимистично рассчитывали завоевать польской логистикой пол-Европы. Но не получилось.

В России чуть другая история, здесь основной парк складских активов закладывался в «счастливые» годы социализма, а на сегодня, конечно, и физически, и морально устарел. Поэтому в период с 2006 по 2008 гг. в московском регионе, а за ним и в Ленинградской области случилось «складское Эльдорадо». И, конечно, если бы не кризис, то в Московской области мы легко повторили бы опыт складского перепроизводства Польши. Хотя, можно сказать, что в Санкт-Петербурге и Ленинградской области девелоперы уже наступили на «польские грабли». Там, по некоторым расчетам, пустуют до 30-40% вновь построенных складов класса «А».

«Пятизвездочный проект» или «эконом-класс»?

По нашему мнению, сегодня в московском регионе наблюдается дефицит складов класса "B" с высотой хранения не более 8-9 м. Это произошло потому, что большинство складских девелоперов старались освоить побольше денег и брали пошире площади для этих целей. Да и класс "А" звучит покруче, примерно как отель в «5 звезд». Это и понятно, ведь окупаемость такого проекта гораздо быстрее.

На самом деле бизнесу нужен и "Б"-класс, который был бы проще в техническом вооружении. Он, соответственно, более дёшев в аренде и эксплуатации. Мы считаем, что наполняемость "Б"-класса при определённых условиях могла бы быть даже выше, чем "А", при достаточно хорошей доходности. При этом "Бэшки" могли бы пользоваться большой популярностью у арендаторов, в хорошем смысле не доросших до класса "А" с его необходимостью обязательного внедрения дорогостоящих WMS-систем складского учета, достаточно дорогой высотной погрузочной техникой и высотными, многоярусными стеллажами. Мы видим, что для большой категории арендаторов класс «Б» - это некий переходный вариант к более современным и производительным складским объектам. А для ряда клиентов, класс "А" вообще не подходит, так как условия в нем не позволяют хранить груз на стеллажах, а только в напольном варианте. В частности, те же шины, паллетированные моногрузы с низкой оборачиваемостью или негабаритные грузы. Следует отметить, что зачастую бывает так: и склад новый, красивый, и дороги подведены, и отопление подается, и даже свет горит в помещениях, а документов от пожарных, СЭС, и других служб нет. И арендаторы несут на себе все возникающие при этом риски - от налоговых до уголовных.

Управлением складским проектом и его эксплуатацией обычно занимаются профессионалы. Важно не только построить складской объект по всем канонам строительного дела и заселить его арендаторами, но и качественно его эксплуатировать, чтобы и арендаторы не разбежались, и окупаемость укладывалась в инвестиционный график. Как правило, на период окупаемости стараются использовать собственные человеческие ресурсы, обученные и проверенные в период строительства. То есть создают собственную управляющую компанию, так как это обычно дешевле и практичней, хотя и не всегда качественней. А когда девелоперский складской проект выходит на операционную прибыль, стараются выбрать управляющую компанию посредством тендера. Но бывают и другие варианты, например, сочетание наемной управляющей компании с собственным отделением по эксплуатации.

Все дороги ведут в Москву

В принципе, любой девелоперский строительный бизнес в нашей стране, а тем более в московском регионе, является сегодня инвестиционно привлекательным. Единственное, что надо иметь в виду: горизонт окупаемости складских проектов увеличился на 2-3 года. Произошло это преимущественно из-за кризиса и временного падения на 30-40% цен на аренду складских и офисных помещений в логопарках. Но, уже в феврале-марте 2010 года наметилась тенденция к постепенной коррекции цен в сторону роста на аренду качественных, законченных в строительном отношении и имеющих все разрешительные документы, складских объектов.

Как уже отмечалось выше, самым перспективным рынком складской недвижимости в России можно считать московский регион в направлениях юга, запада и севера. Оптимальная зона для размещения складских объектов - 10-25 км от внешней границы МКАД. Именно там наибольшая концентрация транспортных потоков (что очень важно для логистических парков) и традиционно более богатое население и развитая инфраструктура торговли.

Перспективы московского рынка, вполне оптимистичны, невзирая на перенесенный кризис. Во-первых, регион наиболее экономически благополучен и потребляет максимальное количество услуг, требующих складских запасов. Во-вторых, город Москва как территория для складского строительства и эксплуатации фактически закрыт запретами на въезд большегрузного автотранспорта (в настоящее время введено дополнительное ограничение по грузовому транспорту - не выше одной тонны на авто в пределы третьего транспортного кольца). Поэтому Московская область с её земельными возможностями - оптимальное место для строительства складских логопарков. И, в-третьих, до кризиса Московский регион не был перенасыщен складскими проектами на душу населения, а строительство части из них было своевременно заморожено.

Также надо отметить, что на перспективность складского рынка этого региона и скорость его восстановления будут влиять такие факторы, как стоимость земли промышленного назначения, стоимость подключения к тепловым и электрическим энергоресурсам. Нельзя забывать и про комфортность и скорость оформления строительной документации и других разрешительных документов, а также коррупционную «емкость», сопровождающую этот процесс.

По нашим прогнозам, уже весной-летом подрастут цены на склады класса «А», и в ряде логопарков даже возникнет дефицит свободных площадей. А примерно к 2012 году ситуация вернется к предкризисной: девелоперы опять начнут рисковать и строить впрок, обгоняя продажи ритейлеров. Но указанная динамика будет проявляться только в наиболее развитых в промышленном и экономическом отношении регионах. Помимо Москвы, это относится к Санкт-Петербургу и Ленинградской области, а также к Екатеринбургу и Свердловской области.

finam.info; 26.04.2010