Деловая жизнь растет в цене.
Московский рынок офисов сейчас находится в стадии активного роста. Крупные зарубежные и отечественные компании арендуют площади в строящихся по последнему слову техники офисных центрах класса A. В то же время спрос уже сейчас превышает предложение всего на 5-6%. Когда же будут введены в строй все заявленные объекты, арендные ставки cтабилизируются и, возможно, снизятся. С начала этого года офисный рынок Москвы отличается высокой активностью. По данным компании Blackwood, в первом квартале 2005 года было введено в строй 200 тыс. кв. м офисных площадей классов A и B, что на 50 тыс. кв. м. больше, чем за аналогичный период предыдущего года. В то же время темпы ввода офисных площадей могли бы быть еще выше если бы не отложили на срок от двух до семи месяцев выход на рынок ряда крупных проектов. Всего в 2005 году должно быть построено около 865 тыс. кв. м офисных площадей, из которых на офисы класса A придется 467 тыс. кв. м., на класс В 398 тыс. кв. м. В результате объем рынка офисов Москвы увеличится до 4,5 млн кв. м. За счет выхода на рынок крупных объектов коммерческой недвижимости (Ducat Place III, бизнес-парк "Аврора-2", ряд объектов в составе ММДЦ "Москва-Сити" и др.) в 2005 году рост предложения качественных офисных площадей в среднем составит более 45%.
В частности, рост предложения площадей по классу A более 75%, площадей класса B около 20%. В этом году рынок увеличится за счет ввода в строй таких объектов, как башня Enka (в составе ММДЦ "Москва-Сити", 30 тыс. кв. м), "Дукат Плейс-3" (более 30 тыс. кв. м), бизнес-центр на Ленинском (33 тыс. кв. м), "Веста Плаза" (38,5 тыс. кв. м), "Мерседес-Бенц Плаза" (свыше 15 тыс. кв. м.), "Сименс Бизнес-парк" (более 27 тыс. кв. м) и "Сокол Бридж" (50 тыс. кв. м).
Уже к концу второго квартала этого года должно завершиться строительство бизнес-центров класса A "Романов двор-2" (первая очередь), "Аврора Бизнес-парк" (вторая очередь), бизнес-парк "Крылатские холмы" и др. По мнению аналитиков, еще рано говорить о полном насыщении рынка, но ситуация явно склоняется к стагнации. Ведь такие факторы, как существенное увеличение объемов ввода новых площадей, растущая конкуренция между новым строительством и зданиями предыдущего поколения, повышенное требование арендаторов к офисным площадям, явно не способствуют росту арендных ставок.
В перспективе более 1 млн кв. м высококлассных офисных площадей появится в "Москва-Сити". В рамках данного проекта ведется строительство состоящего из трех башен офисного центра "Башня на набережной" общей арендуемой площадью 220 тыс. кв. м, из которых 135 тыс. кв. м придется на офисы. В настоящее время первая башня полностью заполнена арендаторами, в числе которых IBM (6386 кв. м), Eli Lilly (1500 кв. м) и Nortel Networks (1700 кв. м). Второе офисное здание в составе ММДЦ будет сдано в четвертом квартале 2005 года, а третье в четвертом квартале 2006 года. Во втором здании арендные ставки составляют $560-685 за 1 кв. м в год. Реально эта сумма выше из-за эксплуатационных расходов ($75 в месяц) и НДС.
"В связи с тем, что реализация проекта "Москва-Сити" выведет на рынок огромный объем офисных площадей, участники рынка уже сейчас задумываются о возможном обвале арендных ставок, констатируют аналитики Knight Frank. Однако, как показывает мировой опыт, цены на аренду коммерческой недвижимости в мегаполисах редко опускаются ниже $500-600 за 1 кв. м в год". По данным Blackwood, в первом квартале арендные ставки в офисах класса A не изменились по сравнению с предыдущим годом. Зато на 6-8% выросли ставки аренды на офисы класса B. Отметим, что в прошлом году офисы класса В также были очень популярны у арендаторов.
Повышенный спрос на них объясняется стремлением арендаторов сэкономить на аренде помещения. И все же успешнее всего в аренду сдавались офисы самого высокого класса: по данным Knight Frank, в прошлом году уровень вакантных площадей для класса A находился на уровне 4,5%, для класса B 6,5%. С другой стороны, в офисах класса В быстрее росли цены продажи: если за год цены продажи офисов класса A увеличились на 5-8%, то офисов класса В на 10-15%. По оценке Knight Frank, в 2005 году объем спроса значимо увеличится в первую очередь за счет существенно большего ввода новых помещений в эксплуатацию, чем в 2004 году.
Коммерсант Дом