Какие складские помещения востребованы
Сейчас в Самаре сформировались две крупные складские зоны. Первая находится в районе Заводского шоссе, где располагаются старые базы. Вторая – в районе Кинельской трассы, которая приводит в Самару грузопотоки со всей России. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес Гарант» Дмитрия Новикова, в основном на рынке складской недвижимости преобладают объекты старой постройки, построенные по стандартам прошлого века и по своим качественным характеристикам не соответствующие принятой сегодня классификации. Современных же качественных объектов за последние несколько лет появилось не больше десятка: склад Средневолжской логистической компании в районе Кинеля, склад около ТРК «Московский», а также базы компаний «Балтика», заводов PepsiCola и Coca-Cola.
Недостатка в небольших по площади помещениях индустриальной направленности старого образца не наблюдается. К таким объектам относятся специализированные складские помещения советской постройки либо ангары, переоборудованные под склады или производственные базы. Зачастую это реконструированные многоэтажные здания с потолком высотой пять-восемь метров, в которых есть необходимые коммуникации и оборудование. Спрос на крупные индустриальные объекты в Самаре преимущественно формируют инорегиональные компании, которые ставят очень высокие планки по качеству потенциального объекта покупки. Самарский же рынок зачастую просто не в состоянии предложить хорошие объекты по адекватной для покупателя цене.
По данным экспертов оценочной компании «Эксо-Самара», часть вновь введенных складов загружена не полностью, что объясняется влиянием конкурентного предложения: местные потребители логистических услуг чаще всего имеют альтернативную складскую недвижимость, которая хоть и отличается более низким качеством, но обеспечивает более дешевое обслуживание.
Цена и качество
«К складам арендаторы предъявляют высокие требования. Большинство производителей, которые собираются пользоваться складами, предпочитают брать их в аренду, а не покупать. Самое главное требование к складскому помещению – это наличие всех необходимых коммуникаций: чтобы склад был сухим, отапливаемым, с электричеством, также преимущество отдается объектам, имеющим подготовленные площадки для проведения погрузочно-разгрузочных работ», – комментирует Дмитрий Новиков.
Таким образом, цены на производственные помещения формируются из сочетания нескольких факторов. Во-первых, это удобное местоположение (для этого типа недвижимости важна близость к автомобильным и железнодорожным магистралям). Во-вторых, наличие необходимых коммуникаций и мощностей. В-третьих, важна высота потолков. «Арендная палата платится за квадратуру, а не за кубатуру, поэтому наличие высоких потолков позволяет более эффективно использовать складскую площадь - размещать большее количество стеллажей, а значит, экономить на квадратуре», – поясняет Дмитрий Новиков.
По информации компании «Эксо-Самара», по итогам второго квартала 2013 года ставка аренды индустриальной недвижимости составила 204 рубля за 1 кв.м в месяц без учета коммунальных платежей. Стоимость 1 кв.м индустриальной недвижимости составляет, в среднем по городу, 23,8 тыс. рублей.
Основной объем индустриальных площадей сосредоточен в Кировском и Советском районах, что обусловлено исторической застройкой города – это промышленные зоны. Стоимость различается в зависимости от района, в котором расположен объект. В Железнодорожном, Промышленном, Кировском и Советском районах расценки выше. В Куйбышевском и Красноглинском более низкие. В деловой части города – в Ленинском, Самарском и Октябрьском районах – складская недвижимость практически отсутствует.
Перспективный сегмент
Сейчас общий объем самарского рынка качественных складских помещений оценивается в 330-350 тыс. кв.м.
Дальнейшее развитие рынка производственных площадей эксперты связывают с развитием производства в целом и, в частности, среднего и малого бизнеса строительных, мебельных, продуктовых компаний. Предпосылками к развитию сегмента складских помещений можно считать выгодное географическое расположение Самары (на пересечении крупных транспортных потоков); рост промышленного производства, развитие потребительского рынка.
«Самара с точки зрения названных критериев – перспективный регион для развития именно складского сегмента индустриальной недвижимости. Развитие рынка складских помещений здесь связано с увеличением внимания девелоперов к городу как к перевалочному пункту внутренней торговли», – отмечают аналитики компании «Эксо-Самара».
Дмитрий Новиков, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес Гарант»:
– Спрос на складскую недвижимость достаточно высокий. Желающих арендовать помещения даже не самого высокого класса достаточно, в то время как предложение ограничено. В ближайшей перспективе одной из причин активного развития этого сегмента недвижимости в регионе будет проведение чемпионата мира по футболу. Инфраструктура обслуживания строительной отрасли требует складской логистики. Те же строительные материалы надо где-то хранить. Таким образом, строительство объектов к предстоящему ЧМ может существенно увеличить спрос на складскую недвижимость.
Волжская коммуна