Куда складировать малый бизнес?
Бизнесу не хватает складских помещений. Одна из причин дефицита – рост товарооборота малых предприятий. Наиболее острую потребность в складских помещениях испытывают торговые, промышленные, транспортные компании. Каковы спрос и предложение рынка петербургской складской недвижимости?
Категории складских помещений
Предлагаемые помещения на рынке складской недвижимости существенно отличаются друг от друга по своим качественным характеристикам. Для удобства анализа, в настоящее время специалисты выделяют 4 основных типа складов: A B C D. Чем они отличаются друг от друга?
При отнесении склада к той или иной категории учитываются следующие параметры:
год постройки;
этажность;
расположение вблизи значимых магистралей;
площадь застройки;
уровень пола;
степень оборудованности склада;
высота потолков;
наличие офисных и бытовых помещений в здании склада;
система вентиляции;
пандус для разгрузки автотранспорта и многое-многое другое.
Чем качественней все эти показатели, тем более «элитным» считается складское помещение.
Приведем пример. Склад категории A – это современное здание из легких конструкций, построенное после 1990 года. Для таких помещений класса наиболее значимо местоположение склада: удобные подъезды, наличие железнодорожной ветки, возможность свободного размещения автотранспорта. Склад класса А должен быть одноэтажным с высотой потолков не менее 14-16 метров, быть оснащенным системами безопасности и располагать офисными помещениями для арендаторов.
Склад типа B уже допускает высоту потолка от 8 метров, а для склада же класса C нормальная высота рассчитывается от 4 м. Категория C – это капитальное производственное помещение или утепленный ангар. Склады категории D могут быть вообще не приспособленными под складские нужды: гаражи, бомбоубежища, холодные ангары, сельскохозяйственные постройки. Понятно, что такие склады пригодны для хранения промышленного производства, а не продуктов пищевой промышленности.
Сколько стоит?
Складские помещения имеются далеко не у всех предпринимателей, поэтому в основном арендуются. Понятно, что величина арендных ставок зависит от технического состояния объекта. Важный ценообразующий фактор для складской недвижимости – местоположение и транспортная доступность.
По данным London Consulting & Management Company, средний уровень арендных ставок в 2005-2006 гг. в зависимости от класса складской недвижимости составляет:
Класс А: Диапазон арендных ставок - $12 – 16/кв.м/мес.;
Класс В: Диапазон арендных ставок - $6,9 – 13/кв.м/мес.;
Класс С: Диапазон арендных ставок - $4 – 8/кв.м/мес.;
Класс D: Диапазон арендных ставок - $1,2 – 4/кв.м/мес.
Примерно такие же цифры называют и Colliers International: ставки аренды предложения на складские помещения класса А и В составляют $115–125 за кв. м в год, без НДС и эксплуатационных расходов.
Цена аренды складских помещений в черте города различается несущественно. В связи с существенным увеличением транспортных потоков в городе, оптимальным местоположением объектов промышленной и складской недвижимости является промзоны, находящиеся вблизи КАД и других крупных магистралях при выезде из города, обеспеченных ж/д ветками.
Наиболее дешевым сегментом рынка производственно-складской недвижимости являются здания в Ленинградской области, находящиеся на удалении 20 км и более от Санкт-Петербурга. Однако поскольку предложений складских помещений в черте города становится все меньше, многие арендаторы готовы рассматривать варианты в ближайшем пригороде - в радиусе 30-40 км от Петербурга.
Спрос
Сейчас, как и два года назад, продолжается увеличение спроса на рынке складской и промышленной недвижимости Санкт-Петербурга. Наблюдается тенденция снижения спроса на некачественные складские помещения. Конкуренция торговых компаний между собой стимулирует повышение требований к поставщикам и производителям товаров, что, в свою очередь, ужесточает требования к складским комплексам.
Предприниматели предпочитают арендовать современные складские помещения при полном наличии дополнительных услуг (погрузочно-разгрузочные услуги, учет и контроль, логистические услуги и т.д.). Все чаще арендаторы предпочитают снимать складские помещения в комплексе с офисными и производственными помещениями, находящимися вблизи. Выдвигаются и технические требования к складам: здание склада должно быть прямоугольным, на каждые 500 кв. м должны приходиться одни ворота, потолки должны быть высотой не ниже 7 м, полы — с антипылевым покрытием, а также система принудительной вентиляции и пожаротушения.
По данным компании «Бекар. Коммерческая недвижимость», малый бизнес для размещения складов ищет объекты небольшой площади поблизости от станций метро. К таким арендаторам относятся в основном мелкие и средние розничные торговые операторы. Площади востребованных ими помещений составляют 300-500 кв. м.
По статистике, наибольшей популярностью на рынке аренды складской недвижимости пользуются помещения площадью 1000-1500 кв. м. Основными арендаторами таких площадей является средний и крупный бизнес. Достаточно весомую долю в спросе имеют складские помещения площадью 500-1000 кв.м.
Наиболее востребованное на рынке складское помещение – одноэтажное отдельностоящее здание с выровненными полами, выдерживающими большие нагрузки. Здания 2-3 этажные также рассматриваются потенциальными арендаторами/покупателями, но только при наличии грузовых лифтов.
Предложение
По данным ведущих аналитиков коммерческой недвижимости, Санкт-Петербург отстает от других крупных городов Европы по количеству качественных складских помещений. Так, в Москве на 1000 человек приходится 174 кв.м. складской недвижимости, в Будапеште – 611 кв.м., в Праге – 822 кв.м. В Санкт-Петербурге обеспеченность населения складскими помещениями составляет 108 кв.м.
Требования арендаторов, предъявляемые к складским помещениям, постоянно растут, однако возможности арендодателей им не отвечают. Большинство предлагаемых складских помещений – перепрофилированные производственные площадки, предлагаемые заводами и фабриками, которые являются собственниками простаивающих цехов и свободных складов. В основном эти помещения не подходят под цели специализированных складов. В них отсутствуют погрузочное оборудование, холодильные помещения, отсутствуют необходимые меры безопасности, не отвечают требованиям санитарии и температурному режиму хранения продуктов и медпрепаратов.
Из чего предприниматель может выбирать сегодня? По данным London Consulting & Management Company, структура предложения по состоянию на начало 2006 года выглядела следующим образом: класс «А» - 4,2%, класс «В» - 6,2%, класс «С» - 57,1%, класс «D» - 32,5%;
Получается, что больше всего в Петербурге складских помещений, относящихся к категории C: это, как правило, капитальное производственное помещение или утепленный ангар с высотой потолка от 4, 5 м (пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия). Однако запросы малого бизнеса выросли – большая часть бизнесменов претендует на складские помещения более высоких категорий. Тем более, если речь идет о хранении пищевых продуктов.
К сожалению, спрос не соответствует предложению.
Прогнозы
Специалисты компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» предполагают, что петербургский рынок промышленно-складских помещений в дальнейшем будет характеризоваться высоким спросом и недостаточным для его удовлетворения предложением. Введение в 2005-2006 гг. в эксплуатацию новых промышленно-складских площадей уменьшило разрыв между спросом и предложением, однако ожидать падения арендных ставок в этом секторе не следует.
BISHELP; 16.03.07