Новые склады Москва получит к концу года
Складской сегмент рынка коммерческой недвижимости – самый молодой, ему нет и пяти лет. И самый динамично развивающийся – рост логистического сектора превышает рост экономики в целом. Это можно понять: несколько лет назад качественных складов просто не было, а потребность в них велика, ясно, что строят сейчас много. Причем большинство складов сдается в аренду еще на стадии строительства.
Уровень вакантных площадей печально низок – всего 3% для В-класса и менее 1% — для А-класса. Те складские площади, что по каким-либо причинам не сданы в аренду еще до окончания строительства, «уходят» в первый же месяц, редко – в течение двух месяцев. Самый высокий спрос – как водится, на самый дефицитный сегмент, А-класс. Основной объем спроса приходится на склады класса А площадью от 2500 до 50 тыс. кв. м.
«Наибольшей популярностью продолжают пользоваться южное (45% от общего объема спроса) и северное (35%) направления, – говорит член совета директоров компании «ИммоРосИндастри» Владимир Мехришвили. – Спрос на восточное и западное направления составляет 11% и 9% соответственно». Впрочем, предложений настолько мало, что часто потенциальные арендаторы ищут складские площади независимо от собственных предпочтений – по всем направлениям. По оценке «ИммоРосИндастри», это 10% спроса.
Москва продолжает оставаться крупнейшим потребительским рынком России, рассказывает Алла Соловьева, исполнительный директор компании «Multinational Logistics Partnership» (MLP): «Население Москвы составляет только 7% населения России, в то время как на город приходится 20% российского ВВП. В 2007 году Москва стала крупнейшим рыком Европы с точки зрения поглощения складских площадей. На рынке было арендовано около 1,3 млн кв. м складских площадей (700 тыс. кв. м в 2006 году, 86% роста)».
Сохранение высокого спроса на качественные склады плюс удорожание стоимости строительства (на некоторые стройматериалы цена выросла на 80% с начала года) дают в сумме головокружительный рост арендных ставок – по этому показателю мы в первой пятерке среди всех европейских стран. «Рост арендных ставок на качественные складские помещения обусловлен ростом стоимости строительства, нехваткой свободных земельных участков и их высокой стоимостью, ничтожно малым объемом вакантных площадей и, конечно, кризисом ликвидности 2007 года, который продолжает оказывать существенное влияние на основных игроков рынка по сей день, – говорит Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium. – Все эти факторы, влияющие на рост арендных ставок, и являются основными проблемами рынка». Кроме того, растет и стоимость эксплуатационных расходов, что нужно учитывать, рассматривая ставки аренды на качественные складские площади (довольно часто они указываются без учета НДС и эксплуатационных расходов).
Потенциал предложения складских комплексов продолжает, как мы уже сказали, существенно отставать от потребности рынка в новых площадях. «К настоящему моменту на 2008 и 2009 годы нами зафиксирован неудовлетворенный спрос в объеме от 1 млн 400 тыс. кв. м до 1 млн 700 тыс. кв. м, в основном со стороны логистических операторов и розничных сетей, – рассказывает Алла Соловьева. – Спрос существенно вырос в третьем и четвертом кварталах прошлого года, несмотря на большое количество заключенных в этот период сделок аренды».
Существующая макроэкономическая ситуация в России, как считает директор департамента консалтинга и исследований компании «МИЭЛЬ–Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев, способствует увеличению розничного и внешнеторгового оборота. В прошлом году прирост импорта относительно 2006-го существенно ускорился и составил 44,9% (против 31,3%; данные Федеральной таможенной службы России).
Темпы ввода новых качественных площадей, к счастью, тоже растут, хотя все еще не успевают за спросом. Так, по словам Руслана Суворова, до конца года заявлено ко вводу более 1 млн кв. м складов А- и В-классов; за 1-й квартал этого года построено уже 110 тыс. кв., а во втором квартале, по оценке Praedium, ожидается еще около 200 тыс. Вместе с тем, тенденция смещения сроков ввода в эксплуатацию сохраняется, как отмечают все участники рынка. Так что в действительности, скорее всего, общий объем построенного за год будет скромнее. «Основной поток готовых площадей хлынет на рынок в конце 2008 – начале 2009 года», – прогнозирует Владимир Мехришвили.
Алла Соловьева считает, что порядка миллиона кв. м складских площадей будет построено лишь к концу 2009 года. Если вспомнить, что в 2007-м этот объем был успешно выполнен (за год), становится заметен эффект финансового кризиса, считает эксперт. «Вообще говоря, в 2009–2012 годах потенциально могут быть дополнительно введены еще 2,8 млн кв. м, – говорит Соловьева. – Но достижения этого результата на практике мы не прогнозируем». По оценке MLP, в 2008 году будет заключено сделок на 1 млн кв. м, включая сделки предварительной аренды, что обусловлено низким уровнем выхода площадей, не связанных договорами аренды в 2008 году. Арендные ставки же, которые сейчас, по оценке эксперта, находятся на уровне $140–145 за кв. м в год, до конца года вырастут как минимум до $150.
Собственник; 11.06.08