Обзор складской недвижимости Красноярска за IV квартал 2006 года
Красноярск – крупнейший промышленный и культурный центр Восточной Сибири, столица Красноярского края, второго по площади субъекта Российской Федерации. Общая площадь города составляет 34 813 га, население, по официальным оценкам, около 930 тыс. чел. Расстояние от Москвы до Красноярска составляет 3 955 км.
На юго-востоке и юге Красноярский край граничит с Республикой Тыва, на юге - с Алтайским краем, на юго-западе - с Кемеровской областью, на западе - с Томской областью, на западе и северо-западе - с Тюменской областью, на северо-востоке и востоке - с Республикой Саха, на востоке и юго-востоке - с Иркутской областью.
Красноярск является одним из крупнейших транспортных узлов Восточной Сибири, через город проходят три важнейшие транспортные магистрали: Транссибирская железная дорога, автомобильная трасса федерального значения М53 и река Енисей.
Административно город разделен на 7 районов: Железнодорожный, Кировский, Ленинский, Октябрьский, Свердловский, Советский и Центральный. На левом берегу реки Енисей расположены Октябрьский, Железнодорожный, Центральный и Советский районы, на правом – Свердловский, Кировский и Советский районы.
Экономика Красноярского края специализируется преимущественно на цветной металлургии, далее по значимости следуют лесозаготовительная и деревообрабатывающая промышленность и электроэнергетика.
Красноярский край располагает разнообразными благоприятными предпосылками экономического развития. Край занимает первое место в России по запасам древесины, второе — по запасам гидроэнергетических ресурсов, третье — по запасам минерального топлива (в основном бурый уголь, обнаружены запасы нефти). Здесь находятся месторождения руд черных и цветных металлов, золота, природного камня, нерудных строительных материалов.
В Красноярском крае сконцентрирован мощный и конкурентоспособный промышленный потенциал. Избыток электроэнергии способствует развитию энергоемких производств. Юг края вполне пригоден для зернового хозяйства, вся остальная территория - для овощеводства и животноводства. На территории Красноярского края имеются посевы зерновых (пшеница, рожь, гречиха, ячмень)и технических (лен-долгунец) культур, на юге - мясомолочное животноводство, на севере - оленеводство и звероводство, пушной промысел.
К числу неблагоприятных для развития региона факторов можно отнести: высокие транспортные издержки вследствие удаленности края от основных центров потребления производимой продукции, суровые природноклиматические условия и сложный рельеф, тяжелая экологическая ситуация в ряде городов (Норильск, Канск, Ачинск). Серьезной проблемой в настоящее время является поддержание жизнедеятельности Норильского промышленного узла.
Оборот предприятий торгового сектора г. Красноярск за январь-декабрь 2006 г. составил около 84,7 млрд. рублей, что на 13,5% превышает показатель аналогичного периода 2005 года. Оборот предприятий сферы общественного питания достиг в 2006 году 4,1 млрд. рублей, прирост по отношению к периоду январь-сентябрь 2005 года составил 5,9%. Темпы роста оборота розничной торговли в 2006 году несколько возросли: рост оборота в 2005 году по отношению к 2004 году составил 12,3. Рост оборота предприятий общественного питания по сравнению с 2005 года остался на прежнем уровне.
Среднемесячная начисленная заработная плата в Красноярском крае составила, по состоянию на 3 квартал 2006 года, 11 688 рубдей, рост по отношению к аналогичному периоду 2005 года составил 24,7% (при официально декларируемом уровне инфляции около 12%). Такие данные говорят о повышении покупательной способности населения, росте платежеспособного спроса на потребительском рынке.
О росте благосостояния населения говорит также рост объемов жилищного строительства: в январе-сентябре 2006 года в городе Красноярск около 641 тыс. кв. м жилья, что составило 120% к уровню 2005 года.
В целом, с точки зрения общеэкономической ситуации и географического положения, рынок г. Красноярск можно оценить как перспективный с точки зрения инвестиций в различные сегменты рынка недвижимости.
В Красноярске отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости. Вместе с тем, на рынке наблюдается существенная разница в качественных показателях и технической оснащенности складов, поэтому целесообразно привести примерную классификацию складов, отражающую качественные отличия. Данная классификация сформированная наоснове московской классификации складской недвижимости адаптирована к рыночным реалиям г. Красноярск с учетом специфики местного рынка. Ниже перечислены основные параметры, определяющие класс складского объекта. В настоящее время рынок складской недвижимости Красноярска находится в стадии формирования. Рынок характеризуется информационной закрытостью и непрозрачностью (в т.ч. отсутствует единая общепринятая классификация объектов). В настоящее время можно констатировать, что рост предложения на красноярском рынке складской недвижимости происходит только за счет реконструкции опустевших цехов бывших промышленных производств с перепрофилированием их под складскую функцию.
По оценкам экспертов, от 80 до 90% складского сегмента рынка коммерческой недвижимости Красноярска составляют оставшиеся с советских времен складские комплексы и базы, а также производственные цеха разорившихся предприятий. Предложения о продаже или сдаче в аренду складской недвижимости класса «B» встречается редко, а складские помещения класса «А» полностью отсутствуют на рынке. Анализ рынка аренды складской недвижимости показал что, несмотря на значительные объемы предложения свободных складских помещений, арендаторам все же сложно подобрать себе склад, т.к. их часто не удовлетворяет качество предлагаемых помещений.
Несмотря на то, что на рынке существует большое количество свободных складских помещений класса «D» и «C», в Красноярске наблюдается дефицит качественных площадей (класс «А» и «В»). В связи с тем, что потенциальные арендаторы часто не могут найти склад необходимого уровня, который удовлетворял бы предъявляемым ими требованиям к качеству помещений, в Красноярске распространяется практика строительства компаниями складов для собственных нужд. Строительством новых складов или покупкой и реконструкцией старых в основном занимаются крупные торговые сети («Эльдорадо», «Алпи»). Однако, строительство складов «под себя» не снижает общего дефицита качественных площадей, поскольку такие помещения редко попадают на открытый рынок.
На рынке аренды складской недвижимости наиболее представлен класс «D», доля которого составляет 54% от общего объема предложения площадей на рынке (по состоянию на февраль 2007 года). В натуральном выражении общая площадь помещений класса «D», предлагаемых в аренду в феврале 2007 года составила 43 219 кв. м. Доля общей площади помещений класса «С», предлагаемых в аренду в феврале 2007 года, составила 38%, что в натуральном выражении составляет 29 663 кв. м. На долю наиболее качественного сегмента из представленных на рынке Красноярска - складских помещений класса «В» - приходится 8% от общего объема складских площадей, находящихся на рынке аренды, что в натуральном выражении составляет 6 150 кв. м.
Структура текущего предложения вакантных площадей по административным районам Красноярска свидетельствует о том, что наибольшая доля складских помещений, предлагаемых в аренду, приходится на Ленинский район (29% от общей площади предложения вакантных складских площадей на рынке). Значительная доля предложения также приходится на Железнодорожный (20%) и Советский (21%) административные районы. От них несколько отстают Свердловский (12%), Центральный (9%) и Октябрьский (8%) административные районы.
Наименьший объем предложения вакантных складских площадей приходится на Кировский административный район (2%).
Неравномерное распределение складских площадей по административным районам объясняется спецификой застройки Красноярска. В Ленинском, Железнодорожном, Советском административных районах значительную часть застройки занимают промышленные зоны с большим количеством разорившихся заводов, помещения которых перепрофилированы под складскую функцию. В Свердловском районе расположена портовая зона города, в границах которой еще с советских времен размещались складские помещения.
Структура вакантных площадей по классам объектов неодинакова в различных районах. В Центральном, Советском, Ленинском и Железнодорожном районах доля вакантных площадей в наименее качественном сегменте рынка - классе «D» - значительно превышает вакантное предложение складских площадей класса «С».
В Свердловском административном районе доля вакантных складских площадей класса «С» превышает долю вакантных площадей класса «D». На рынке аренды в Центральном, Советском, Ленинском, Железнодорожном и Свердловском административных районах не было представлено вакантных площадей в объектах класса «В». В Октябрьском административном районе на долю объектов класса «В» приходится около 95% от общего объема площадей, предлагаемых в этом районе. В Кировском административном районе вакантная площадь в объектах класса «В» также составляет наибольшую долю (75%).
В целом по городу наибольшее количество предложений вакантных площадей приходится на небольшие складские помещения площадью 100-500 кв. м. (47%). Также значительно количество предложений складских помещений площадью 1 тыс. - 2 тыс. кв. м (20%).
Текущее предложение складских помещений площадью менее 100 кв. м составляет около 13% от общего количества предложений на рынке аренды. Текущее предложение
складских помещений площадью 500-1 тыс. кв. м составляет около 16% от общего количества предложений на рынке аренды. На момент проведения исследования доля крупных площадей, предлагаемых на рынке аренды, составляла незначительную долю, от общего количества предложений. Так, на долю складских помещений площадью 2 тыс. до 3 тыс. кв. м и помещений более площадью 5 тыс. кв. м приходится всего по 2%. Предложений аренды складских помещений площадью от 3 тыс. до 5 тыс. кв. м на рынке зафиксировано не было.
На момент проведения исследования на рынке аренды преобладали складские помещения площадью 100-500 кв. м, а складские помещения площадью более 2 тыс. кв. м были представлены на рынке аренды незначительно. Анализ текущего предложения вакантных площадей показал, что площади от 100 до 500 кв. м в основном предлагаются мелкими собственниками, либо владельцами крупных промышленных предприятий, которые, как правило, сдают излишки имеющихся у них площадей, не востребованных под производство.
В виду большого спроса на данные площади владельцы не проводят там существенного ремонта, так как по причине высокого спроса их все равно удается сдать в аренду. Обычно при сдаче в аренду помещений собственник готов провести в помещение отопление, а также установить погрузочное оборудование, однако осуществить более серьезный ремонт собственник, как правило, не готов.
Рынок складских помещений в основном представлен объектами класса «С» и «D». Вместе с тем, в ближайшие 2-3 года в Красноярске прогнозируется значительный рост объема предложения качественных складских площадей, связанный с приходом на рынок города крупных федеральных торговых сетей. Практика развития других регионов России показывает, что с проникновением на рынок города крупных федеральных операторов ритейла (продуктовые гипермаркеты и супермаркеты: «Ашан», «Рамстор», «Метро», «Перекресток», «Пятерочка» и другие, магазины электроники: «Техносила», «М-Видео», «Эльдорадо» и другие), спрос на качественные складские площади существенно возрастает. Современные методы торговли требуют не только специализированных торговых зданий (торговых центров), но и организации всей сопутствующей инфраструктуры, в том числе и современных логи стических центров и складов. По мере качественного развития торговли в Красноярске, на рынке аренды складских помещений будет возрастать доля потребителей, обращающих внимание на эффективность логистических операций и нуждающихся в качественных складских помещениях. В связи с этим на рынке ожидается рост предложения качественных складских помещений класса «A» и «B».
Наиболее распространенным видом сделок на рынке складской недвижимости Красноярска является сдача в аренду складских помещений. На момент проведения исследования на рынке вакантных складских площадей доля предлагаемых в аренду складских помещений составляла 87%, тогда как доля предлагаемых к продаже складов составляла 13%.
Уровень арендных ставок того или иного складского помещения зависит, прежде всего, от его местоположения: близости к высокопроездным магистралям, крупным транс портным узлам, наличия ж/д тупиков в непосредственной близости от склада. Другим немаловажным фактором, определяющим уровень арендных ставок на складские помещения, является наличие отопления.
Арендные ставки на складские помещения вКрасноярске чаще всего начисляются и оплачиваются в рублях. В арендную ставку в большинстве случаев включается НДС и коммунальные услуги, иногда плата за дополнительные услуги, такие как охрана и др. Для удобства сравнения все значения ставок арендной платы приведены в рублях, включая НДС и коммунальные платежи.
Арендные ставки на складские помещения в Красноярске варьируются от 50 рублей за 1 кв. м в месяц до 350 рублей за 1 кв. м в месяц, в зависимости от класса объекта и его местоположения.
Средний диапазон арендных ставок в зависимости от класса объекта составляет:
• Класс «В»: 190 – 350 рублей за 1 кв. м в месяц;
• Класс «С»: 150 – 250 рублей за 1 кв. м в месяц;
• Класс «D»: 80 – 140 рублей за 1 кв. м в месяц.
Приведенный выше диапазон арендных ставок по классам достаточно условен. В силу относительной неразвитости рынка складской недвижимости, объекты, имеющие выгодное расположение, но сильно отличающиеся по качественным критериям, могут иметь практически одинаковые арендные ставки. Например, уровень арендных ставок на складские помещения класса «D», расположенные на Северном шоссе, может превышать средний городской уровень арендных ставок на складские помещения класса «В». Наибольшие ставки аренды были зафиксированы на: ул. Вавилова, ул. Дубровинского, ул. Калинина и на Северном шоссе. Более высокие ставки аренды на складские помещения объясняются близостью крупных автомагистралей и наличием ж/д тупиков.
Guide to Property; 17.07.07