Рынок складской недвижимости
Выступление генерального директора MACON Realty Group на конференции "Транспорт и логистика Юга России".
Рынок складской недвижимости начал развиваться последним из сегментов коммерческой недвижимости на юге России. Когда в начале нового тысячелетия инвесторы обратили внимание на регион, их в первую очередь интересовали сегменты, характеризующиеся наибольшей доходностью. Такой оказалась сначала торговая недвижимость, а затем и офисная. Возможность окупать свои проекты за 2-3 года и получать стабильно высокую норму прибыли, была главным фактором привлекательности для инвесторов из России и стран зарубежья
Другая ситуация складывалась со складами, инвестиции в которые, обладая значительно более долгими сроками окупаемости (5-10 лет), не являлись востребованным инструментом. Однако годы шли, благосостояние населения росло, торговых центров становилось все больше, а отношение к складам со стороны инвесторов и девелоперов менялось.
Южный Федеральный Округ сосредотачивает на своей площади огромное количество людей. Помимо того, что население региона составляет около 5 млн. чел., ежегодно на его территорию пребывают еще 15 млн. туристов – на курорты Азово-Черноморского побережья и в Кавказские Минеральные Воды. И все эти люди готовы потреблять товары промышленного и продовольственного назначения, увеличивая обороты ритэйла и доходы всех задействованных в процессе участников: государства, производственных компаний, агропромышленного комплекса и, опять же, торговых учреждений.
Факт того, что одно из звеньев цепочки является «слабым» в последние годы становился все более очевидным. Рынок складской недвижимости оказался неспособным обеспечить растущие потребности секторов торговли и производства. Большинство складских объектов в ЮФО были построены в 70-80 годах прошлого столетия и относятся к классу «С», а их объем являлся явно недостаточным для удовлетворения растущего спроса. Кроме того, рынки офисной и торговой недвижимости в ЮФО постепенно стали подходить к порогу насыщения, сроки их окупаемости увеличивались, и инвесторы начали искать для себя новые возможности.
В 2007-2008 годах ЮФО превратился в один из самых интересных в Восточной Европе регионов для инвестиций. Наблюдался настоящий строительный бум, когда рынок оккупировали новые проекты во всех сегментах недвижимости стоимостью в сотни миллиардов долларов. Конечно, с учетом вышеназванных факторов, не был обделен вниманием и складской сегмент. Теперь он характеризовался одними из самых низких рисков. Потребность, как говорилось выше, постоянно росла, компании охотно заключали предварительные договора и шли на длительные сроки аренды.
В 2007-2008 гг. в крупных городах региона (Краснодаре, Ростове-на-Дону и Волгограде) было заявлено около 2,5 млн. квадратных метров качественных складских площадей «А» и «В» классов. Учитывая тот факт, что общий объем этого рынка составляет порядка 20 тыс. кв. м. (остальные 1,8 млн. – это постройки класса «С»), эти цифры просто огромны.
Конечно, никто не тешил себя иллюзиями, что весь заявленный на бумаге объем будет в итоге реализован. К примеру, в одном только Краснодаре было запланировано к строительству порядка 1,5 млн. кв. м., что для города, не являющегося крупным логистическим центром, превышает потребность в несколько раз. Однако часть проектов все же должна была выйти на этап строительства и, в итоге, удовлетворить весь существующий спрос.
А потом пришел кризис. Произошла «инверсия» - все, благодаря чему рынок развивался до кризиса, стало ограничивающим фактором с его приходом. Число инвестиционных проектов резко сократилось, деятельность по большинству из них была приостановлена на неопределенный срок. Товарооборот упал вместе с платежеспособностью населения и вызвал снижение доходов ритейлетов. В банках стало практически невозможно получить кредиты на строительство. Теперь инвестиции в рынок складской недвижимости характеризовались высокими рисками, когда спрос заметно упал, и компании сейчас больше думают о сокращении арендуемых площадей.
Это вызвало заморозку 90% заявленных ранее проектов, лишь некоторые из которых успели войти в стадию строительства, в то время, как большинство только готовилось выйти сделать этот шаг. Фактически, заморожено около 2,3 млн. кв. м. складских помещений.
В ближайшее время активизации в сегменте складской недвижимости не предвидится. Теперь рынок может развиваться по 3 направлениям:
1. Олимпийское строительство. В рамках подготовки к Олимпиаде-2014 в Сочи, активно развивается транспортная инфраструктура, прокладываются и модернизируются дороги, строятся морские порты, логистические терминалы. За счет этих объектов рынок Сочи и прилегающих к нему районов несколько преобразится, однако перспективы складского сегмента в курортном городе после проведения Олимпиады-2014 весьма сомнительны.
2. Возможность реализации крупных инфраструктурных проектов, таких как «Краснодарский транзит». Очень крупные и дорогостоящие проекты, инициируемые государством, зачастую остаются на бумаге и не входят в стадию строительства. Однако именно сейчас, в период кризиса, когда государство выделяет огромные средства для помощи бизнесу и строительному сектору, проекты подобные «Краснодарскому транзиту» имеют шансы быть воплощенными в жизнь.
3. Build-to-Suite. Несмотря на значительное снижение покупательской способности и товарооборота, некоторые торговые и производственные компании будут чувствовать себя хорошо, производя «кризисные» товары и услуги. Хорошим примеров служит сеть дискаунтеров «Магнит», которая в условиях экономической нестабильности будет только увеличивать количество клиентов. Для них, в условиях ограниченного предложения, а также значительно подешевевшей в период кризиса земли и себестоимости строительства, хорошим шагом станет возведение складских комплексов для собственных целей, т.н. build-to-suite.
Если же говорить о перспективах развития рынка складской недвижимости ЮФО в целом, то они, безусловно, высоки. В период кризиса появление новых проектов практически исключено, однако, по его окончании, этот сегмент начнет активно развиваться одним из первых.
Квадрум.ру; 30.03.09