Складская рокировка
Илья Янеев , заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
Маловероятно, что в 2026-2027 гг. складской рынок сможет достичь рекордных объемов реализованного спроса 2021 и 2023 гг.
Российский рынок недвижимости в последние годы продолжает адаптироваться к воздействию экономических и геополитических факторов — и складской сегмент не исключение. Если последние годы половину спроса в Петербурге формировал онлайн-ритейл, то в 2026 г. наиболее активными среди арендаторов и покупателей станут представители классического ритейла, логистики и производства.
Крупнейшие игроки из сегмента онлайн-ритейла уже закрыли большую часть своих потребностей в логистических площадях и теперь перешли к их оптимизации. Да и в целом рост рынка e-commerce замедляется: если в период 2020–2023 гг. среднегодовой прирост онлайн-заказов составлял 78,8%, что стимулировало агрессивное (и во многом вынужденное) расширение складских мощностей, то в 2025–2027 гг. показатель может уменьшиться в 3,7 раз — до 21,5% в среднем за год.
На протяжении 2025 г. мы наблюдали рост спроса со стороны классического ритейла. В этом году он занял 22% (более 60 000 кв. м) от общего спроса на складском рынке агломерации Петербурга. В последнее время сегмент активно расширяется за счет новых форматов продаж — от дискаунтеров до многоканальных моделей. Это требует большего количества РЦ и дарксторов. Одновременно непродовольственный ритейл усиливает позиции после ухода иностранных брендов и стремится закрепиться за качественными площадями. Также стоит отметить, что рост спроса со стороны классического ритейла в Северной столице стал импульсом для реализации новых складских проектов мультитемпературного формата. К примеру, одна из ключевых сделок 2025 г. — покупка мультитемпературного склада «Интерторга» площадью 7800 кв. м компанией «Семишагофф» для наращивания инфраструктуры. Таким образом, по нашим оценкам, классический ритейл может стать одним из главных «двигателей» спроса по объему сделок (около 20-30%) на складском рынке Петербурга в 2026 г.
Также в 2025 г. существенную долю на рынке складкой недвижимости заняли производственные компании: 32% – что является наивысшим показателем среди всех отраслей бизнеса. По предварительным данным Nikoliers, показатель спроса уже достиг прошлогодних цифр и составил 85 500 кв. м. Среди ключевых сделок можно выделить аренду складского комплекса «Адмирал Марьино» площадью 24 500 кв. м. Активное развитие производственного сегмента – следствие процессов по импортозамещению и, вместе с этим, строительство собственных складских комплексов. Дополнительными стимулами также выступают господдержка, налоговые льготы и продвижение индустриальных парков. В 2026 г. доля спроса со стороны этого сегмента может повторить результат 2025 г. – до 30% от общего объёма сделок. Основная причина — продолжение фазы активного расширения компаний, ориентированных на импортозамещение: за последние годы они в значительной степени закрыли потребность в складских мощностях и переходят к этапу оптимизации логистики и затрат.
При этом спрос на качественные складские площади перераспределится на компании машиностроительного профиля, предприятия пищевой и медицинской промышленности. Дополнительным драйвером для них станет реализация проектов в экономических зонах: они создадут условия для запуска новых производств. По данным АИП и ГИСИП, сегодня в Санкт-Петербурге и ЛО действует около 3700 га ИП и ОЭЗ, что эквивалентно 7,3% от всего действующего предложения рынка России и уступает только рынкам Москвы и МО, республики Татарстан и Калужской области. При этом в стадии строительства и планирования находится дополнительно 326 га. На данных площадках, помимо реализации крупных Big Box проектов, ожидается и строительство новых площадей Hard Industrial, Light Industrial (что особенно актуально для представителей МСП), а также промышленных технопарков, которые стимулируют бизнес-активность в регионе.
Относительно высокую активность на рынке в этом году показала и логистическая отрасль, чья доля по спросу на складском рынке Петербурга составила 27% (74 000 кв. м). Это на 25 п. п. больше по сравнению с прошлогодним результатом. Среди значимых сделок 2025 г. можно отметить аренду складского комплекса площадью 24 000 кв. м компанией ProFresh. Рост спроса со стороны рассматриваемой отрасли возник за счет операторов услуг 3PL, поскольку они представляют клиентам более гибкую и широкую бизнес-модель, что особенно актуально в периоды волатильности. Отмечу, что в некоторых случаях участники рынка специально арендуют дополнительные площади под конкретного клиента. В 2026 г. эта тенденция продолжится и сегмент логистики может увеличить количество сделок по аренде и покупке площадей: показатель может вырасти до 35%. Отмечу, что складской рынок недвижимости Петербургской агломерации будет иметь потенциал для реализации подобного спроса: по предварительным прогнозам Nikoliers, в I кв. 2026 г. общая площадь всех качественных свободных складских блоков может составить 380 000 кв. м.
Несмотря на рост деловой активности со стороны других сегментов (логистика, производство, классический ритейл), маловероятно, что в ближайшие два-три года складской рынок сможет достичь рекордных объемов реализованного спроса 2021 и 2023 гг. Ключевое отличие текущей ситуации в том, что рассматриваемые игроки изначально не формируют масштабного запроса на складские площади, как это делали маркетплейсы в период активной экспансии (53% в среднем за год от общего показателя спроса). Средний размер сделок предполагаемых лидеров рынка существенно ниже: если онлайн-ритейлеры арендовали целые распределительные центры площадью 40 000-130 000 кв. м, то сегодняшние драйверы спроса чаще заключают сделки на 5000-30 000 кв. м, что соответствует их реальным операционным потребностям. Поэтому девелоперы склонны предусматривать в новых складских проектах независимое деление секций под аренду: 3000–7000 кв. м. Поскольку текущие рыночные и экономические условия не способствуют резкому росту объема сделок, то в базовом сценарии в 2025 и в 2026 гг. мы ожидаем объем спроса на отметке 280 000-320 000 кв. м. Это на четверть меньше, чем в 2024 г. Однако в 2027 г., когда экономика восстановится до более благоприятных значений, показатель общего спроса может вырасти до 350 000 кв. м и более.