Складской рынок Екатеринбурга потерял стабильность
Рынок складских помещений, долгие годы остававшийся достаточно стабильным, в 2016 году столкнулся со снижением темпов строительства. Участники рынка ждут, что в 2017 году в регионах будет введено ещё меньше складских площадей. Специалисты компании Knight Frank отмечают, что качественных складских площадей класса А и В регионах не так уж и много — чуть менее 6 млн кв.м, что составляет всего 28% от общего числа. В основном современные склады сосредоточились в Москве (58%) и Санкт-Петербурге (14%). При этом на рынке существует тенденция к снижению темпов строительства новых складов. В CBRE отмечают, что в первой половине 2016 года в регионах было построено 378 тыс. кв. м площадей престижных классов А и В. Большая часть объектов — 57% — были построены по системе build-to-suit (по требованиям конкретных заказчиков) или самими компаниями под свои нужды. Оставшаяся часть — склады, предназначенные для сдачи в аренду. По прогнозам экспертов к концу года на рынок будет выведено ещё порядка 200 тыс. кв. м. складов. Таким образом, в 2016 году в Росси будет сдано 550 тыс. кв. м. складских площадей. Эта цифра на 18% ниже, чем годом ранее. Лидером по вводу в эксплуатацию складов классов А и В является главный город Урала — Екатеринбург. Разумеется, если не брать в счёты столичные Москву и Санкт-Петербург. Всего в Екатеринбурге действует около 1 млн кв. м современных складов. Но и этот город «подхватил» общероссийскую тенденцию на снижение: в 2016 году будет построено вдвое меньше складов, чем годом ранее (а именно 140 тыс. кв. м). В 2017 на рынке обещают появится и вовсе лишь 50 тыс. кв. м складов. При этом на 10-15% снизилось и число сделок по складам. Как бы парадоксально это ни звучало, но одна из основных причин такого снижения — недостаточное количество складов надлежащего качества, а вовсе не отсутствие спроса. А вот количество вакантных площадей практически не изменилось. Если в прошлом году число пустующих складов колебалось в районе 2-4% от общего числа или 30-40 тыс. кв. м, то в этом году их доля уже составила 3%. Тем не менее, ситуация на рынке складских помещений Екатеринбурга не привела к снижению цен. На сегодняшний день ставка аренды складов класса А составляет 400-700 руб. за кв. м., класса В — от 380 руб. за кв. м., класса С — от 180 руб. Возможно, стабильность цен объясняется достаточно высоким уровнем спроса — 13% от общего уровня деловой активности в регионах к концу первого квартала 2016 года. При этом большинство городских складов «облюбовали» дистрибьюторы и торговые сети. Среди других драйверов роста — интернет-операторы и логистические операторы. А вот производства склады арендуют крайне неохотно.
Тенденции Эксперты отмечают, что спекулятивные проекты — склады, строящиеся ради сдачи в аренду — теряют свои позиции. За возведение таких объектов площадью более 10 кв. м строителя готовы взяться только в том случае, если есть заказчик, гарантирующий, что он арендует склад в течение 5-7 лет. Вообще, компании предпочитают строить объекты под конкретного заказчика. В этом случае довольными остаются обе стороны: клиент получает точно тот склад, который ему необходим, а строитель — гарантию, что помещение не будет простаивать. Всё более популярными становятся склады площадью от 100 до 2,5 тыс. кв. м с отдельными блоками (так называемый формат Light industrial). Ну и наконец, общая тенденция последней «пятилетки» — изменение требований к складам класса А. Сегодня заказчики всё больше внимания уделяют энергоэффективности, которая позволяет сэкономить на затратах, расположении склада и возможности построить объект под свои нужды. Также отмечается тренд на рост спроса на помещения, в которых можно регулировать тепловой режим. Как правило, среди готовых объектов таких складов немного, поэтому такая тенденция характерна скорее для строительства новых объектов. Несмотря на то, что Екатеринбург занимает хорошие позиции по вводу новых складских площадей, город всё ещё довольно слабо ими обеспечен: темпы строительства «не успевают» за спросом. Поэтому многие компании вынуждены строить объекты самостоятельно. Игроки рынка ожидают, что ситуация будет ухудшаться, а дефицит качественных площадок в ближайшее время преодолеть не удастся.