Склады внутри города: проблемы классификации
На протяжении развития современного рынка складской недвижимости предложение качественных складов в Москве было всегда ограниченно. Основной объем складских площадей в столице составляют помещения, сохранившиеся с советских времен и позднее переоборудованные под нужды арендаторов.
Структура предложения складских объектов внутри МКАД выглядит следующим образом:
·
качественные объекты – складские комплексы класса А и В;
·
отапливаемые и неотапливаемые ангары, автобазы и овощехранилища, образующие наименее качественный сегмент предложения;
·
отремонтированные производственные и складские здания советского периода постройки, занимающие основную долю фонда помещений на рынке;
·
помещения в подвалах и цокольных этажах жилых и нежилых зданий, сдающиеся под склады в случае невозможности их использования под более прибыльное офисное назначение (из-за отсутствия окон, санузлов и т. п.).
Большую часть объектов можно отнести к офисно-складским комплексам. Доля офисных помещений в складских объектах в качественном фонде (класс А и В) составляет около 28%, что в среднем больше, чем в Подмосковье. Другие распространенные форматы – производственно-складские базы и бизнес-парки с многочисленными постройками разного периода, отличающиеся по качественным характеристикам.
Компания Skladman USG проанализировала 45 складских объектов внутри МКАД. 21 из них можно отнести к качественному фонду складской недвижимости. Однако доля по площади других 24 объектов, формирующих предложение класса С низкого качества, несоизмеримо выше: объем спекулятивной складской недвижимости составляет 1,5 млн кв. м арендуемой складской площади, из которых на качественные помещения класса А и В приходится менее 400 тыс. кв. м. Площади класса А занимают долю около 5% от общего объема предложения, площади класса В – 21%.
Диаграмма 2. Разделение складских объектов по качественному признаку
Текущее разделение по классу в качественном фонде складской недвижимости Москвы также говорит о закономерном отставании в развитии рынка Москвы от Подмосковья.
Диаграмма 3. Структура качественного предложения на рынке складской недвижимости Москвы
Совокупная площадь качественных складских помещений класса А и В Московского региона составляет более 13 млн кв. м. Доля качественных объектов Москвы внутри МКАД составляет только примерно 3%.
Многоэтажные склады
Анализируя складскую недвижимость такого крупного мегаполиса, как Москва, невозможно обойти стороной сегмент многоэтажных складов, который по определению является городским явлением. Для города с его дефицитом и дороговизной земли распространение данного формата экономически обосновано, в то время как строительство одноэтажного склада может оказаться нерентабельным. Текущее предложение демонстрирует, что чем ниже класс, тем больше встречаются многоэтажные складские объекты (от 2 этажей и больше).
Закономерно, что в классе А все объекты, попавшие в анализ, являются одноэтажными.
Диаграмма 4. Складские объекты с точки зрения этажности в зависимости от класса
87% проанализированных складских объектов имеют 2 и более складских этажей. 73% объектов класса В – многоэтажные. Наибольшее количество многоэтажных складов зафиксировано в классе С. Любой многоэтажный склад, согласно принятой стандартной классификации, автоматически попадает в класс В вне зависимости от того, что он является и современным, и удобным для пользователей. Из-за этого разброс в качестве предложения внутри класса может препятствовать адекватной оценке предложения.
«По нашему мнению, классификация – это с одной стороны, маркетинговый инструмент продвижения на рынке, с другой – возможность заинтересованным сторонам лучше ориентироваться в предложении. Однако отнесение склада внутри города, на расстоянии 10-30 км от столицы или в регионе к тому или иному классу согласно стандартной классификации ведет к все более широко расходящимся неточностям. В связи с этим, вероятно, стоит рассмотреть создание дополнительной классификации для объектов, расположенных внутри плотной застройки городов», - комментирует Ярослав Дарусенков, руководитель отдела консалтинга компании Skladman USG.
Справка:
Компания создана в 2010 году. В октябре 2016 года произошло слияние компаний «Склад Менеджмент» (www.sklad-man.com) и «UP Group» (www.upgroup.info) под единым брендом USG: Строительное подразделение – Up Group USG, консалтинг – Skladman USG. Совокупный объем построенных складских площадей составляет более 150 000 кв. складов, специалисты компании Skladman USG разработали 35 концепций складских комплексов для объектов площадью 400 000 кв. м, проконсультировано более 300 проектов, сдано в аренду и продано более 600 тыс. кв. м площадей. Компания Skladman USG создала онлайн-платформу Skladlogist.ru, в чью базу данных входят 2280 складских объектов, 12 млн кв.м складских и производственных помещений в московском регионе.