Ставка на аренду
Динамичное развитие рынка складской недвижимости ставит перед руководителями новые вопросы.
СПРОС НА КАЧЕСТВО РАСТЕТ
Еще вчера многие девелоперы были сфокусированы только на офисной и торговой недвижимости, а сегодня все больше инвесторов начинают интересоваться предложением складских помещений высокого качества. Следует признать, что это закономерность развития любого перспективного рынка. Например, для коммерческой недвижимости Польши были характерны такие же процессы. В настоящее время все больше компаний приходит к выводу, что использовать помещение класса А для организации логистики гораздо эффективнее (см. справку). При этом Москва и Московская область являются наиболее интересным регионом для инвестиций, но ожидается, что в скором времени то же самое произойдет и в Санкт-Петербурге, после чего очередь дойдет до крупных городов-миллионщиков.
За последние несколько лет многие российские и западные компании, работающие на территории России, расширились. Их потребность в качественных складских площадях выросла. Прежде всего в обширных складских помещениях нуждаются:
крупные логистические компании (российские и западные, работающие на территории России), каждой из которых требуется от 20 до 50 тыс. кв.
метров качественных складских помещений, и эта цифра растет по мере роста бизнеса клиентов этих компаний;
торговые компании и производители, для которых передача логистики на аутсорсинг не представляется экономически выгодной.
Совокупный спрос на качественные складские помещения вырастет до 1 млн кв. метров в ближайшие 3-4 года. Уже существующий фонд складских помещений (260-300 тыс. кв. метров) и вновь строящиеся в 2004-2005 годах объекты, общая площадь которых составит приблизительно 150 тыс. кв. метров, не смогут удовлетворить этот лавинообразно растущий спрос.
Данной ситуацией сумели воспользоваться российские девелоперы, такие как Кулон и Кромтэкс , которые были пионерами в строительстве складских помещений класса А в целях спекуляции (то есть для сдачи помещений в аренду, а не для собственного использования). Крупные логистические компании, не имея качественных помещений на момент начала своего бизнеса в России, сами стали девелоперами и построили логистические комплексы, наиболее полно отвечающие их требованиям. Среди таких
компаний можно назвать FM Logistic и Национальную логистическую компанию. Перспективы развития московского рынка отражены на диаграмме 1.
Здесь сравнивается, сколько квадратных метров современных складских площадей приходится на 1000 жителей населения Москвы, Будапешта, Варшавы и Праги.
Приводя последний пример, мы помним, что население каждой из восточноевропейских столиц составляет 2 млн человек, в то время как в Москве проживают более 9 млн человек.
БУДЕТ ЛИ ПОНИЖАТЬСЯ СТАВКА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ?
Существенная нехватка помещений повлияла на формирование высокой ставки арендной платы, которая сегодня составляет порядка 145-165 долларов США без НДС* для складских помещений в Москве и 125-140 долларов США без НДС для складских помещений, расположенных за МКАД в пределах 15-20 километров. В эту ставку включены операционные расходы:
уборка территории;
эксплуатация здания;
охрана периметра территории.
Электричество оплачивается отдельно
по счетчику . И многие компании готовы мириться с такой ставкой, поскольку незанятых помещений на рынке фактически нет, а точнее они арендуются еще на стадии строительства. В связи с этим распространение получила схема строительство под ключ , при которой арендатор заказывает строительство нужного здания с обязательством арендовать его после сдачи объекта.
Уровень текущей арендной ставки будет соответствовать балансу спроса/предложения в 2004-2005 годах, после чего возможна тенденция к снижению стоимости аренды в результате появления на рынке большого числа конкурирующих складских проектов. Однако ожидается, что в ближайшие 3-4 года уровень арендной ставки не опустится ниже 100-110 долларов США (см. диаграмму 2).
СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ
Подводя итоги, можно сказать, что российские девелоперы сумели воспользоваться отсутствием качественных помещении на рынке и построить за последние несколько лет складские комплексы общей площадью около 300 тыс. кв. метров, которые были моментально арендованы крупными западными компаниями по высоким ставкам. Западные девелоперы проявляют активный интерес к российскому рынку и находятся в процессе выбора участков под строительство крупных логистических комплексов площадью 200-300 тыс. кв. метров каждый. Первые из этих комплексов мы ожидаем увидеть в конце 2005 - начале 2006 года. Развитие рынка складской недвижимости по-прежнему сдерживается высокой стоимостью земли и долгосрочным процессом перевода сельскохозяйственных угодий на индустриальную основу.
Журнал Склад