Товары девать некуда
Российский рынок складской недвижимости традиционно ориентировался на предложение и следовал за ним. Но сейчас произошел перелом: арендаторы складских площадей (логисты и FMCG-компании) хотят, чтобы девелоперы обращали больше внимания на их потребности.
Строительство склада под ключ — наиболее оптимальный способ решения этой проблемы. Однако пока это не очень распространенная практика на российском рынке. Девелоперы складских комплексов стремятся охватывать максимально широкий круг компаний. При наличии выбора между компаниями-арендаторами ставки аренды и, соответственно, доходность от реализации площадей всегда выше. Вот почему спекулятивные проекты более привлекательны для девелоперов. Ориентация на потребности конечного клиента позволит пересмотреть нынешние стандарты. Со временем по мере усиления конкуренции на российском рынке складской недвижимости количество девелоперских проектов, реализуемых по схеме built-to-suit, будет расти.
С учетом новой тенденции ведущие консалтинговые компании начинают развивать направления по работе с корпоративными клиентами. В условиях острой нехватки информации FMCG-компании все чаще нуждаются в советах профессиональных специалистов.
Сетевая география
Трансформация рынка связана с появлением в России крупных сетевых проектов, ориентированных на растущие потребности регионов РФ. О подобных планах заявили самые крупные игроки российского рынка (MLP, “Евразия”, проекты Raven Mount и др.). Экспансия сетевых девелоперов в регионы стала заметной тенденцией прошлого года.
По данным Knight Frank, в 2007 г. в крупных городах России будет введено до 10 крупных современных складских комплексов классов А и В. В среднесрочной перспективе сетевыми девелоперами будет освоено большинство перспективных субрынков, после чего в регионах начнется массовый ввод качественных складских площадей. Именно развитие крупных сетевых проектов ускорит трансформацию рынка продавца в рынок покупателя.
Большинство экспертов сегодня уверены в перспективности локальных рынков и связывают будущее развитие складского рынка именно с реализацией крупномасштабных проектов в городах с населением более 1 млн человек.
Конкуренция качества
Спрос на складские помещения классов А и В на региональных рынках в несколько раз превышает предложение, что позволяет собственникам и логистическим операторам, оказывающим услуги по ответственному хранению, завышать ставки аренды и цены обслуживания. Например, при выводе на локальный рынок крупных современных комплексов и привлечении крупных арендаторов базовые ставки на площади класса А составляют $120-135 за 1 кв. м в год. В классе В ставки оцениваются в $100-120.
Основной объем предложения приходится на классы С и D. К примеру, в Санкт-Петербурге на этот сегмент приходится 89% предлагаемых в аренду площадей. В других регионах ситуация схожая.
В ближайшей перспективе снижения ставок на качественные складские помещения в условиях дефицита предложения ждать не приходится. Однако ожидаемый в этом сегменте бум в ближайшие 2-3 года может повлиять на соотношение качества и стоимости предложения. По мере увеличения количества проектов и насыщения рынка качественными складскими площадями расклад сил в регионах будет меняться: арендаторы смогут выбирать между конкурирующими объектами в зависимости от качества и стоимости помещений.
Процесс ориентации на конечного потребителя начнется в регионах значительно позднее, чем в Москве, поскольку потенциальный спрос на локальных рынках все же уступает по динамике прироста масштабам Московского региона. В настоящий момент общий объем предложения в крупнейших региональных центрах оценивается в диапазоне от 200 000 до 0,5 млн кв. м.
Предложение на рынках Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска несколько выше — в пределах 700 000-900 000 кв. м.
Логисты диктуют моду
Сетевые девелоперы, строящие в регионах склады классов А и В, делают ставку на крупных логистов. В 2006 г. на их долю пришлось около 62% сделок по аренде помещений.
Сейчас на рынке складской недвижимости четко обозначилась следующая тенденция: клиент заявляет о требованиях к условиям хранения и дополнительным сервисам своему партнеру — логистическому оператору, оператор на основе полученной информации предъявляет девелоперу требования по классу и оснащенности складского помещения, а девелопер вырабатывает концепцию реализации проекта, осваивает землю и занимается строительством. В результате мы получаем двойное строительство под ключ: девелопер через логистического оператора удовлетворяет потребности конечного клиента. Такая схема получила условное название double built-to-suit.
Плюсы аутсорсинга
Работа с логистическими операторами решает для компаний-производителей много проблем. Если она сама возьмет склад в прямую аренду, то будет ограничена по объему хранения — компания должна платить за стены, потолок и крышу независимо от заполняемости склада. С другой стороны, склад не резиновый, и если арендатор, к примеру, увеличит товарные потоки, то складировать их уже будет негде.
У логистического оператора есть запас площадей, на который может рассчитывать компания, сдающая товары на ответственное хранение. Кроме того, при прямой аренде возникают затраты на покупку оборудования, техники, на их ремонт и содержание, обучение и подбор персонала. Возникает необходимость дополнительных затратных сервисов — маркировки, упаковки, фасовки. У логистических операторов все это уже есть.
На западных рынках компании-производители давно убедились в эффективности аутсорсинга и начали сотрудничество с логистическими операторами. Эти операторы интегрированы в бизнес-процессы своего партнера, поэтому компании-производители зачастую приходят на российский рынок рука об руку со своим логистическим оператором. Ориентация на потребности конечных клиентов в условиях растущей конкуренции становится важной как для девелоперов, так и для логистов, предлагающих услуги FMCG-компаниям.
Склад под ключ
Схема double built-to-suit удобна, когда компании отдают логистику на аутсорсинг. Но существует и иная тенденция. Ряд производителей предпочитают работать по упрощенной схеме, просто built-to-suit. Они заключают договор о строительстве склада под ключ с девелопером. Обычно такой склад сдается компании сроком на 10 лет и выше, а для его обслуживания приглашается сторонний логистический оператор.
Склад под ключ позволяет организовать процесс логистики товаров, требующих специфического обслуживания и хранения. Такие требования, в частности, предъявляют крупные дистрибуторы косметики, производители молочных продуктов и др.
Работа с логистами строится на договорных отношениях и зависит от их возможности оказывать услуги ответственного хранения в соответствии с требованиями производителя. Преимуществами такой схемы являются минимизация строительных рисков и соблюдение сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Привлечение логистов позволяет FMCG-компаниям эффективно использовать объем здания и прилегающие территории.
Что выбрать
Очевидно, что растущие потребности логистов и FMCG-компаний в качественных площадях будут определять развитие рынка складской недвижимости в ближайшие 3-5 лет. Многие компании-арендаторы будут вынуждены в зависимости от специфики бизнеса принимать решение — воспользоваться услугами логистического оператора, организовать логистику своими силами, взять помещение в аренду или построить склад по схеме built-to-suit.
В подобной ситуации важно оценить возможные плюсы и минусы такого решения, взвесить все “за” и “против”.
Консалтинговое сопровождение всех этапов реализуемых проектов становится востребовано именно в условиях высококонкурентного рынка. Появление складов, ориентированных на конечных пользователей, будет стимулировать спрос на услуги профессиональных консультантов, знакомых со спецификой организации логистических процессов FMCG-компаний разного профиля.
Прогнозы и перспективы
По мере удовлетворения первичного спроса рынок складской недвижимости перестанет быть массовым и начнет учитывать запросы конечных потребителей. В подобной ситуации получат дальнейшее развитие новые форматы складских комплексов, которые будут обладать теми или иными уникальными характеристиками. Такие объекты, с одной стороны, становятся универсальным продуктом, а с другой — будут “заточены” под ту или иную группу клиентов. Например, конструкции склада будут учитывать специфику хранения мебели, парфюмерии, электроники, запчастей для автомобилей и проч. Девелоперы, подстраиваясь под потребности своих клиентов, будут стремиться к долгосрочному сотрудничеству с ними. Как следствие, сроки договоров аренды в таких проектах увеличатся с нынешних 10 до 25 лет.
Данная тенденция закономерна для большинства развитых рынков складской недвижимости в Европе. Россия — не исключение.
Автор — партнер, директор департамента “Индустриальная и складская недвижимость, земля” компании Knight Frank. Статья написана специально для “Ведомостей”.
Ведомости ; 19.03.2007